Quiero comprar un inmueble, ¿qué pasos debo seguir?

Comprar un inmueble es un paso trascendental en la vida de cualquier persona y siempre es recomendable contar desde un inicio con la asesoría y el consejo de un Notario.

Ya encontré el inmueble que quiero y he llegado a un acuerdo con el vendedor, ¿qué sigue?

En la práctica es común que el vendedor y el comprador, como paso previo a la escrituración, celebren un contrato privado de compraventa y el segundo entregue al primero una parte del precio. Si interviene un agente inmobiliario, generalmente sus servicios incluirán la elaboración del contrato privado de compraventa. El contrato recibe el calificativo «privado» dado que se hace constar en un documento privado, sin intervención de un fedatario público. Las partes generalmente no están conscientes de los alcances jurídicos de proceder de esta manera, y posiblemente lo harían de modo distinto si lo estuvieran.

Al celebrarse un contrato privado de compraventa, la transmisión de propiedad del inmueble se verifica en el instante mismo de su celebración. El vendedor ha dejado de ser propietario y el comprador se ha convertido en dueño. ¿Qué desventaja tiene esto para el vendedor? Ha perdido el derecho a disponer del inmueble, si el comprador no termina de pagar el precio, tendrá que demandar la rescisión del contrato ante un Tribunal para recobrar la propiedad y estar en posibilidad de transmitirla a alguien más. Imposible saber cuánto tiempo tardará esto. Hay cláusulas que pueden insertarse en el contrato para aminorar este efecto adverso para el vendedor, pero los «machotes» que se utilizan rara vez las incluyen o las emplean de manera inadecuada. ¿Qué desventajas hay para el comprador? El comprador es propietario, ¿cierto? ¿qué de malo podría tener eso? Como propietario, el comprador debe soportar los riesgos a que está sujeto el inmueble y que no sean imputables al vendedor; por ejemplo, si un acontecimiento imprevisto como un sismo, un incendio o una inundación destruyen o dañan el inmueble, el comprador sufrirá el daño patrimonial y no obstante ello, estará obligado a pagar al vendedor la totalidad del precio. Los efectos fiscales de la compraventa también se detonan desde de su celebración, por lo que el comprador deberá pagar el impuesto sobre adquisición de inmuebles dentro del plazo legal, o de lo contrario tendrá que cubrir actualizaciones y recargos.

De acuerdo, quizás el contrato privado de compraventa no sea lo más conveniente para nosotros, ¿qué hacemos entonces?

En la práctica me he encontrado con que los interesados, una vez que conocen y asimilan los alcances del contrato privado de compraventa, concluyen que en realidad no es lo que quieren. Reconocen que su voluntad hasta ese momento se limita al deseo de obligarse a vender y de obligarse a comprar, respectivamente. La Ley regula el contrato perfecto para lograr ese propósito: la promesa de contratar (llamada»promesa de compraventa» si las partes se obligan a celebrar esta última).

Mediante la promesa de compraventa el vendedor no vende, sino que se obliga a vender, por lo que mantiene la propiedad irrestricta del inmueble. Por su parte, el comprador no compra, sino que se obliga a comprar, por lo que no tiene obligación de soportar los riesgos del inmueble ni de pagar contribución alguna relacionada con él.

Es común que antes de la escrituración, quien promete vender solicite a quien promete comprar la entrega de cierta cantidad de dinero, a fin de confirmar su seriedad de llevar a cabo la venta futura. Si quien ha prometido comprar entrega el dinero en concepto de «pago parcial del precio», las partes habrán celebrado en realidad un contrato privado de compraventa y no una promesa de compraventa, con independencia del nombre que le den al contrato (así lo ha resuelto el Poder Judicial de la Federación). Lo mismo puede llegar a suceder si quien prometió vender permite a quien prometió comprar entrar en posesión del inmueble. Para llevar a cabo estas conductas sin modificar la naturaleza del contrato, las partes requieren recibir la asesoría jurídica correcta. Es súmamente importante que desde el inicio estén asesoradas por un Notario, cuya experiencia y conocimientos evitarán resultados no deseados por las partes.

¿Qué otras ventajas ofrece recurrir al Notario desde el inicio?

En adición a lo ya expresado, el Notario podrá estudiar la documentación con la que se acredite la propiedad del inmueble que será objeto de la venta, y reportar a los interesados cualquier anomalía que encuentre. De igual modo, el Notario podrá solicitar al Registro Público de la Propiedad un certificado que confirme que el vendedor – o el futuro vendedor – es propietario del inmueble y que éste se encuentra libre de gravámenes (este documento es conocido comúnmente como «certificado de libertad de gravámenes» o por sus siglas «CLG»). Más aún: al solicitar el CLG, el Notario dará aviso al Registro Público de la Propiedad acerca de la operación de compraventa que se planea llevar a cabo, de lo cual el Registro tomará nota en protección del comprador – o del futuro comprador -.

Siempre recomiendo que cualquier cantidad que deba dar el futuro comprador al futuro vendedor, para garantizar su compromiso de llevar a cabo la operación, sea entregada hasta que: (i) el Notario haya examinado el título de propiedad, (ii) el Notario haya obtenido el CLG y (iii) el Registro Público de la Propiedad haya tomado nota del aviso dado por el Notario. En la Ciudad de México, gracias a las innovaciones tecnológicas introducidas por la autoridad, generalmente es posible concluir los pasos indicados en un corto tiempo.

El vendedor me ofrece firmar una «cesión» o «traspaso» del inmueble en sustitución de la escritura, u otorgarme un poder irrevocable. Dice que así estaré jurídicamente protegido y me ahorraré una buena cantidad de dinero. ¿Lo hago?

POR NINGÚN MOTIVO LO HAGAS.

Existen muchas razones por las cuales la compraventa debe constar en escritura pública ante Notario. La más simple: porque la Ley lo ordena. Adquirir un inmueble sin escritura supone un sinnúmero de riesgos para el comprador, como la posibilidad de que la compraventa sea declarada nula por un Juez – precisamente por no constar en escritura pública -, la posibilidad de que se dé una suplantación de la identidad del vendedor, la posibilidad de que el vendedor vuelva a vender el inmueble a una persona distinta, la posibilidad de que el inmueble esté o sea embargado o hipotecado en favor de acreedores del vendedor, y un largo, largo, etcétera.

En otro momento trataremos con detenimiento los llamados «traspasos» de inmuebles, así como los poderes irrevocables que respecto de ellos llegan a otorgarse. Por el momento debe quedar claro que cualquier «solución» distinta de la escritura pública no es solución y debe descartarse de inmediato.

Ya celebramos el contrato privado de compraventa o la promesa de compraventa, como paso previo a la escrituración, ¿qué sigue?

Si las partes aún no han acudido con un Notario, este es el momento de hacerlo. En la práctica es común que el comprador sea quien elija al Notario y cubra la totalidad de sus honorarios y los gastos de escrituración. Es importante hacer algunas precisiones en relación con esto.

En primer lugar, la Ley establece que a falta de pacto entre las partes, ambas deben cubrir por mitad los gastos de escrituración y de registro. Por lo tanto, si el comprador ha de pagar todos los honorarios y gastos, debe ser porque así lo acordó con el vendedor.

En segundo lugar, a pesar de que el Notario haya sido elegido por una sola de las partes, debe ser el asesor y consejero de ambas. Ante todo, el Notario debe ser imparcial. La Ley y la ética notarial así lo ordenan. El vendedor no debe tener reparo alguno en formular al Notario las preguntas que estime necesarias en relación con la compraventa, so pretexto de que él no lo eligió o no pagará sus honorarios. El Notario está obligado a dar el mismo trato cordial y profesional a ambas partes.

En tercer lugar, es falso que todos los gastos de escrituración siempre sean cubiertos por el comprador. Si para escriturar la compraventa fuera necesario cancelar una hipoteca previa o concluir un procedimiento sucesorio – por citar algunos casos recurrentes -, los honorarios, impuestos, derechos y gastos que correspondan a estos actos deberá pagarlos el vendedor. También corresponde al vendedor pagar el impuesto sobre la renta por la ganancia que obtenga por la venta. En casos muy excepcionales las partes llegan a pactar que el comprador se haga cargo también de los gastos e impuestos indicados, pero repito, se trata de casos verdaderamente excepcionales y en los que generalmente existe una razón de negocios que lo justifica.

¿Qué documentos e información debemos proporcionar al Notario?

El Notario solicitará a los interesados diversos documentos e información para poder elaborar la escritura de compraventa. Éstos pueden variar dependiendo del caso concreto, pero generalmente son los siguientes:

Ya proporcionamos al Notario la documentación e información que nos solicitó, ¿qué sigue?

El Notario tramitará la documentación que conforme a la Ley requiere para elaborar la escritura de compraventa, como el CLG (si no se ha obtenido ya), las constancias de adeudos de predial y de agua, el certificado único de zonificación de uso del suelo y, en su caso, el avalúo del inmueble elaborado por un perito autorizado por la Tesorería de la Ciudad de México.

La mayoría de los documentos mencionados pueden tramitarse en línea y su obtención generalmente tarda pocos días. Sin embargo, de haber alguna irregularidad en la situación registral o catastral del inmueble, los plazos pueden incrementarse.

Una vez que el Notario ha obtenido toda la documentación e información previa y ha constatado que todo se encuentra en orden, citará a las partes para firmar la escritura de compraventa. Si el comprador utilizará un crédito para pagar una parte del precio, será necesaria la coordinación entre las partes, el Notario y el banco o institución pública que corresponda, para programar la firma.

¿Cuánto me costará la escritura?

El costo de escriturar la compraventa de un inmueble depende de diversos factores y varía en cada caso. Tratándose de inmuebles ubicados en la Ciudad de México, el comprador generalmente pagará una cantidad que oscilará entre el 5% y el 8% del valor más alto entre (i) el precio de la operación, (ii) el valor catastral del inmueble y (iii) el valor comercial arrojado por el avalúo. La gran mayoría de lo pagado por el comprador (alrededor del 85%) corresponde a impuestos y derechos causados por la compraventa y por su posterior inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

Ahora bien, en la Ciudad de México existen diversos programas a través de los cuales puede obtenerse una disminución de los costos de escrituración. El más conocido es la «Jornada Notarial», a la cual dedicaremos un artículo especial.

¿Qué sucederá el día de la firma?

1. Se revisarán nuevamente las identificaciones de las partes.
2. Podrá solicitarse a las partes que llenen y/o actualicen formas o cuestionarios que la Notaría esté obligada a recabar conforme a la Ley.
3. La escritura será leida y explicada a todas las partes y se disipará cualquier duda que pudieran tener en relación con ella.
4. El comprador pagará al vendedor el precio o el saldo que exista del mismo y deberá entregar al Notario copia del cheque o del comprobante de la transferencia electrónica de dinero con que lo haga. Si el comprador utilizará un crédito para pagar parte del precio, el banco o la institución pública que corresponda efectuarán los movimientos correspondientes (tratándose de transferencias a cargo instituciones públicas, es posible que se realicen con posterioridad a la firma de la escritura).
5. El vendedor entregará al comprador las llaves o medios de acceso al inmueble así como cualquier otra documentación relacionada con él (comprobantes de pago de mantenimiento, de predial, de agua, etc.).
6. Es común que vendedor y comprador platiquen sobre servicios adicionales que se tengan contratados en el inmueble (como luz, gas, teléfono, internet, televisión de paga, etc.) y la manera de continuar con ellos o darlos por terminados.
7. Vendedor y comprador firmarán la escritura después de haber manifestado su comprensión y su conformidad con ella.

Listo, he firmado la escritura, ¿qué sigue?

Una vez firmada la escritura, el Notario dará aviso de ello al Registro Público de la Propiedad, a fin de que tome nota en protección del comprador. Asimismo, el Notario deberá pagar el importe de los impuestos causados por la operación y que las partes le hayan entregado y presentará las declaraciones fiscales que correspondan. Concluido lo anterior, el Notario presentará un testimonio de la escritura (es decir, una copia autenticada de la misma) ante el Registro Público de la Propiedad, a fin de que sea inscrito y quede constancia de que el comprador es el nuevo propietario del inmueble. Una vez que el Notario ha obtenido del Registro Público de la Propiedad el testimonio inscrito, se pondrá en contacto con el comprador para entregárselo. Este testimonio es el título de propiedad del comprador.

Todo el proceso posterior a la firma, en condiciones normales, tarda en la Ciudad de México entre 1 y 3 meses.

¿El Notario tramitará también el cambio de titular de la cuenta de predial, de agua, de luz, de teléfono, etc.?

No. La actuación del Notario se restringe a tramitar el cambio de titular en el Registro Público de la Propiedad. Corresponde al comprador efectuar los trámites para lograr el cambio de titular ante cualquier otra autoridad o particular.

Tratándose del predial y del agua en la Ciudad de México, en 2015 se reformó la Ley para introducir la posibilidad de que las autoridades actualicen el cambio de titular con motivo de las declaraciones que los Notarios presenten en relación con la transmisión de la propiedad de inmuebles. Sin embargo, la reforma no ha sido implementada del todo, por lo que sigue siendo responsabilidad del comprador solicitar el cambio de titular.

¿Qué debo hacer con el título de propiedad una vez que me sea entregado por el Notario?

Debe conservarse en un lugar seguro y es conveniente informar de su ubicación a la familia más cercana. Ahora bien, si por cualquier razón el título de propiedad llegara a destruirse o a extraviarse, no se corre riesgo alguno. Dentro las ventajas de la intervención notarial, se encuentra que el compador siempre podrá acudir con el Notario que elaboró la escritura para pedir otro testimonio de la misma, el cual tendrá el mismo valor probatorio que el extraviado. Si han pasado más de 5 años desde que se celebró la compraventa, es posible que el Notario haya entregado al Archivo General de Notarías el libro en que se contiene la escritura. Si este es el caso, el comprador deberá pedir al Archivo General de Notarías que le expida el testimonio respectivo.