Ya terminé de pagar mi hipoteca, ¿qué hago para cancelarla?

Terminar de pagar un crédito hipotecario es un gran logro. Si ya lo conseguiste, sólo te falta pedir al banco o a la institución que te dio el crédito que cancelen la hipoteca que pesa sobre tu inmueble.

¿Cómo debe hacerse la cancelación de hipoteca?

La cancelación de hipoteca debe ser otorgada en escritura pública ante Notario.

¿Quién debe firmar la escritura?

La escritura de cancelación de hipoteca sólo debe firmarla el banco o la institución que te dio el crédito, a traves de sus representantes.

¿La entidad que me otorgó el crédito hará el trámite en automático?

La Ley obliga a las empresas mercantiles que otorgan créditos hipotecarios (como los bancos), a entregar al acreditado un testimonio de la escritura de cancelación de hipoteca (es decir, una copia de la escritura autenticada por el Notario) dentro de los 60 días hábiles siguientes a que el crédito ha sido pagado. Esto ha motivado que algunos bancos soliciten al Notario la cancelación de la hipoteca tan pronto como reciben el pago total del adeudo garantizado, a fin de evitar ser sancionados. Ahora bien, conviene hacer algunas precisiones:

(i) En caso de que el banco sí solicite en automático al Notario la cancelación de la hipoteca, es posible que otorgue la escritura, pero no solicite su inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Esto es así porque, desde el punto de vista legal, el banco cumple con firmar la escritura y entregar un testimonio al interesado, mas no tiene obligación de solicitar su inscripción en el citado Registro. En este caso, el interesado deberá solicitar la inscripción, ya sea personalmente o recurriendo a los servicios del Notario que elaboró la escritura o de cualquier otro.

(ii) Si el banco no solicita en automático al Notario la cancelación de hipoteca, el interesado deberá pedir al banco que lo haga.

(iii) El plazo de 60 días hábiles es aplicable a empresas mercantiles, pero no a Organismos Públicos de Vivienda (como el Infonavit). En relación con éstos, el interesado deberá solicitarles la cancelación de hipoteca una vez que termine de pagar el crédito.

Ya terminé de pagar y no quiero esperar a saber si la cancelación de hipoteca se tramitará en automático, ¿qué hago?

Tan pronto como el interesado termine de pagar, puede solicitar al banco o a la institución que le dio el crédito que cancele la hipoteca. El banco o la institución le preguntarán ante qué Notario desea que se realice el trámite. El interesado tiene la libertad de elegir a cualquier Notario, no necesariamente debe acudir con quien hizo constar el crédito hipotecario en un inicio.

Una vez elegido el Notario, el banco o la institución emitirán una carta dirigida a él, pidiendo la cancelación de la hipoteca e indicando qué representantes firmarán la escritura en su nombre. La carta puede ser entregada al interesado o enviada directamente al Notario por correo electrónico.

Si el interesado llama a la Notaría a pedir la cancelación de hipoteca, se le preguntará si ya tiene la carta emitida por el banco o la institución que corresponda. Si la tiene, deberá entregarla al Notario junto con un testimonio de la escritura en la que conste la hipoteca que será cancelada. Si aún no tiene la carta, deberá tramitarla. Si el banco o la institución señalaron que ellos enviarían la carta al Notario, el interesado debe hacerlo saber al personal de la Notaría para que éste la busque en el buzón de correo electrónico.

Una vez que el Notario reciba la carta y el testimonio de la escritura en que conste la hipoteca, se pondrá en contacto con el banco o institución para que éstos le suministren la documentación e información de los representantes que firmarán la cancelación de hipoteca. Recordemos que esta escritura sólo es firmada por el banco o institución, y no por quien terminó de pagar su crédito.

Una vez elaborada la escritura de cancelación de hipoteca y aprobada por el banco o institución que otorgó el crédito, el Notario recabará las firmas de los representantes de éstos. Cumplido lo anterior, si el interesado lo solicita, el Notario tramitará la cancelación del asiento de hipoteca en el Registro Público de la Propiedad.

El trámite queda definitivamente concluido hasta que el Registro Público de la Propiedad entrega al Notario el testimonio de la cancelación de hipoteca debidamente registrado.

¿Qué pasa si no solicito la cancelación de la hipoteca?

Si no se otorga la escritura de cancelación de hipoteca y se tramita su inscripción en el Registro Público de la Propiedad, el inmueble seguirá apareciendo como hipotecado en el citado Registro, lo que dificultará la venta del inmueble o la obtención de otro crédito que pretenda garantizarse con el inmueble.

Lo más conveniente es concluir la cancelación de hipoteca tan pronto como se haya terminado de pagar el crédito.

¿Cuánto me va a costar la cancelación de hipoteca?

Los costos de la cancelación de hipoteca varían en función del importe del crédito garantizado y del número de hipotecas que se cancelarán (por ejemplo, si se recibió un crédito de un banco y del Infonavit, deben cancelarse dos hipotecas). Sin embargo, en cualquier escenario, el costo será muchísimo menor al erogado al escriturar el crédito.

El Arancel de Notarios de la Ciudad de México vigente en 2020, prevé un importe de honorarios por cada cancelación de hipoteca, que va de $3,291 + IVA a $6,584 + IVA, dependiendo del monto del crédito cuya hipoteca será cancelada. A este importe debe adicionarse el costo del testimonio, de la gestoría, y de los derechos que cobra el Registro Público de la Propiedad. Si quieres saber exactamente cuánto pagarás, regálanos una llamada y con gusto elaboraremos una cotización para ti.

Publicado por mischelcohen

Abogado por la Escuela Libre de Derecho y Notario 202 de la CDMX.

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