Una situación común que se nos presenta con las personas que van a vender una casa o un departamento, es que parten de la creencia de que todos los honorarios, impuestos, derechos y gastos causados por la escrituración, deben ser pagados por el comprador. Esto es falso.
¿Qué impuestos debe pagar el vendedor de un inmueble destinado a habitación?
El vendedor de un inmueble destinado a habitación tiene obligación de pagar el impuesto sobre la renta (ISR) por la ganancia que obtenga por la venta. Si el vendedor es una persona física, el Notario – por regla general – tendrá obligación de calcular y enterar el impuesto.
¿Es posible no pagar el ISR por enajenación?
Sí, existen dos supuestos en que la persona física no tendrá obligación de pagar ISR por enajenación: (i) si está exento o (ii) si la venta le produce pérdida fiscal.
¿Quiénes pueden exentar el ISR por enajenación y qué se necesita para ello?
Pueden exentar el ISR por enajenación las personas físicas que sean residentes en México para efectos fiscales y lleven a cabo la venta de su casa habitación. Para ello es necesario que opten por aplicar la exención y cumplan 4 requisitos:
(i) Que el precio de la venta no exceda de 700,000 Unidades de Inversión (UDIS). El valor de las UDIS lo determina el Banco de México para cada día. En la fecha en que escribo este artículo (11 de mayo de 2020), 700,000 UDIS equivalen a $4,485,112.80. Si el precio de venta excede de 700,000 UDIS, el vendedor sólo deberá pagar ISR por el excedente. Por ejemplo, si el inmueble se vende en $5,000,000.00, el vendedor sólo tendría que pagar ISR sobre $514,887.20, considerando el valor que tienen las UDIS al día de hoy ($5,000,000.00 – $4,485,112.80 = $514,887.20). Esto no significa que el vendedor deba pagar $514,887.20 de impuestos, sino sólo que esta cantidad será el ingreso que servirá para calcular el ISR. Si el inmueble es propiedad de dos o más personas, o forma parte de una sociedad conyugal, cada vendedor gozará de la exención de 700,000 UDIS. Por ejemplo, si el inmueble forma parte de una sociedad conyugal en la que los cónyuges participan por partes iguales, y se vende en $7,000,000.00, ninguno pagará ISR por enajenación, ya que cada uno recibirá $3,500,000.00 por la venta y cada uno tiene derecho a exentar $4,485,112.80 *Recordemos: estamos utilizando el valor de las UDIS al día de hoy.
(ii) Que la venta sea celebrada o formalizada ante Notario.
(iii) Que el vendedor no haya enajenado, en los 3 años anteriores a la venta, otra casa habitación por la que haya obtenido la exención del ISR.
(iv) Que el vendedor acredite documentalmente al Notario que el inmueble que vende es su casa habitación. Para llevar a cabo esta acreditación, el Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta únicamente permite exhibir: 1. La credencial para votar del vendedor que expida el Instituto Nacional Electoral, 2. Comprobantes fiscales digitales por internet de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija, o 3. Los estados de cuenta que proporcionen las instituciones que componen el sistema financiero (bancos o casas de bolsa, por ejemplo) o casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias (Liverpool o El Palacio de Hierro, por ejemplo). La documentación a que se refieren los incisos 2 y 3 anteriores, deberá estar a nombre del vendedor, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta. Asimismo, en lo referente a los documentos citados en los incisos 2 y 3, en la práctica notarial es común solicitar un número de comprobantes que acrediten cuando menos los últimos 6 meses de residencia en el lugar.
En adición a los requisitos expresados, es muy importante mencionar que:
a. El vendedor que tenga obligación de presentar declaración anual de ISR, deberá declarar el ingreso exento por la venta de su casa habitación (si la venta se hace en 2020, la declaración anual habrá de presentarla a más tardar el 30 de abril de 2021) . Si no lo hace, la exención dejará de ser aplicable. Es importantísimo dar aviso de esto al contador.
b. Si el vendedor es extranjero, pero reside fiscalmente en México, el Notario le solicitará también una constancia de residencia fiscal para efectos fiscales o copia de su cédula de identificación fiscal (RFC) con la que acredite ser residente en México para efectos fiscales.
c. La exención del ISR por la venta de casa habitación tiene una limitante en cuanto al terreno. Sólo se considera exenta una superficie que no exceda de 3 veces el área cubierta por las construcciones. Por ejemplo, si la casa tiene 500 m2 de construcción y un terreno de 1,000 m2, la venta del terreno y de la construcción estará exenta en su totalidad (si además se cumple con los requisitos antes anotados), ya que el terreno tiene sólo el doble de metros cuadrados que las construcciones. En este ejemplo, el límite del terreno exento sería de 1,500 m2, que resulta de multiplicar por 3 la superficie de las construcciones (500 m2). Por el contrario, si la casa tiene 500 m2 de construcción y 2,500 m2 de terreno, tendremos que estarán exentos los 500 m2 de construcción y sólo 1,500 m2 del terreno, mientras que por los restantes 1,000 m2 de terreno sí deberá pagarse ISR.
Mmmm… no cumplo con los requisitos para exentar el ISR por enajenación, ¿cuánto tendré que pagar?
Desafortunadamente, sin un análisis previo, no hay un parámetro o porcentaje que podamos ofrecer al vendedor para que se dé una idea de lo que tendrá que pagar. ¿Por qué esto es así? Porque la base del ISR por enajenación es la ganancia del vendedor y no su ingreso. Si una persona vende un inmueble en un millón de pesos, significa que obtuvo un ingreso de un millón de pesos, pero no que ganó un millón de pesos. Para saber cuánto de ese millón de pesos es ganancia, debemos restarle las deducciones autorizadas por la Ley del Impuesto Sobre la Renta.
Las deducciones autorizadas por la Ley del Impuesto Sobre la Renta son:
(i) El costo comprobado de adquisición (CCA), es decir, lo que el vendedor pagó por adquirir el inmueble. Si adquirió por herencia o por donación, habremos de considerar – por regla general – el CCA que pagó el difunto o el donante. El CCA puede acreditarse de dos maneras: (a) si el título de propiedad del vendedor es anterior a 2014, el CCA se prueba con el título de propiedad (es decir, con un testimonio de la escritura en que consta su adquisición), (b) si el título de propiedad es de 2014 en adelante, el CCA se prueba con el CFDI que haya expedido la persona que transmitió la propiedad del inmueble al vendedor o el Notario que elaboró el título de propiedad, según corresponda. Es muy importante cerciorarse de que se nos expida el CFDI cuando adquiramos un inmueble. El CCA debe dividirse entre terreno y construcciones. El CCA del terreno debe actualizarse (ya que no es lo mismo $100,000.00 en 1996, que $100,000.00 en 2020), y el CCA de las construcciones debe primero depreciarse (a razón de 3% anual, sin que pueda ser inferior al 20% del costo inicial) y luego actualizarse. En ningún caso el CCA puede ser menor al 10% del ingreso percibido por el vendedor.
(ii) El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, ya sea sobre el terreno o sobre las construcciones. Este importe debe depreciarse y actualizarse al igual que el CCA de las construcciones. Para acreditar esta deducción el vendedor puede exhibir (a) comprobantes fiscales que acrediten el monto de las inversiones y que cumplan con los requisitos exigidos por la Ley al tiempo de su expedición, (b) el aviso de terminación de obra que indique el monto de las inversiones, o (c) a falta de los anteriores, un avalúo de las mejoras referido a la fecha de su terminación, elaborado por persona autorizada para practicar avalúos con efectos fiscales federales, el cual se considerará al 80%.
(iii) Los gastos notariales, de avalúo, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el vendedor. Estos importes deben acreditarse con comprobantes fiscales que cumplan los requisitos exigidos por la Ley al tiempo de su expedición, y deben actualizarse al igual que el CCA del terreno.
(iv) Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien. Por ejemplo, si el vendedor habrá de pagar una comisión a un agente inmobiliario, podrá deducirla. Estos importes deben acreditarse con comprobantes fiscales que cumplan los requisitos exigidos por la Ley al tiempo de su expedición, y deben actualizarse al igual que el CCA del terreno.
Entonces: (1) el ingreso es el precio que el vendedor percibirá por la venta, (2) las deducciones son los montos que se determinan de acuerdo con los incisos (i) a (iv) que anteceden, y (3) la ganancia es el resultado de restar al ingreso la suma de las deducciones.
Una vez que se conoce la ganancia, podemos calcular el pago provisional de ISR a cargo del vendedor. La ganancia debe dividirse entre el número de años transcurridos entre la adquisición y la enajenación, sin exceder de 20. Al resultado que se obtenga debe aplicársele la tarifa prevista en el Anexo 8 de la Resolución Miscelánea Fiscal, y la cantidad que se obtenga debe multiplicarse por el número de años transcurridos entre la adquisición y la enajenación, sin exceder de 20. Fin del cálculo.
A grandes rasgos, así se calcula la mayoría de los casos de ISR por enajenación. Puede parecer complicado, pero no lo es. La finalidad de estos párrafos es hacer ver al lector por qué no podemos proporcionarle un estimado del ISR a su cargo, con solo saber el precio que recibirá.
¿Qué pasa si al restar al ingreso las deducciones, obtengo un resultado negativo?
Habrá pérdida fiscal, por lo que no deberá pagarse ISR. Anteriormente dijimos que el vendedor persona física no deberá pagar ISR por enajenación en dos supuestos: (i) si está exento, o (ii) si sufre pérdida fiscal. Nos encontramos ahora en el segundo supuesto.
La existencia de pérdida fiscal no es inusual. Por ejemplo, si una persona pagó $3,000,000.00 por un departamento en 2019 y lo vende en $2,000,000.00 en 2020, tendrá pérdida fiscal (porque compró más caro de lo que vende) y no deberá pagar ISR. Lo mismo sucede si compró en $2,000,000.00 en 2019, en el mismo año gastó $1,000,000.00 en inversiones deducibles sobre el inmueble, y lo vende en $2,000,000.00 en 2020.
Una parte de la pérdida fiscal por enajenación de inmuebles puede disminuirse de algunos ingresos (no de todos), y otra parte puede acreditarse contra el ISR a cargo del vendedor por la enajenación de otros bienes. Por esta razón, es importante que el vendedor comunique a su contador la existencia de pérdida fiscal, a fin de que se lleven a cabo las disminuciones y acreditamientos que correspondan.
Espera, anteriormente dijiste que el Notario calcula el pago provisional de ISR, ¿por qué es provisional?
Porque corresponde al vendedor – la mayoría de las veces a través de su contador – calcular el ISR definitivo por enajenación de inmuebles en el ejercicio, de acuerdo con las reglas previstas por la Ley, así como manifestarlo en su declaración anual y pagarlo. Ahora bien, es importante mencionar que el pago provisional calculado y enterado por el Notario es acreditable contra el impuesto del ejercicio, por lo que el vendedor debe solicitar al Notario que le entregue la constancia de «retención» correspondiente, a fin de que sea considerada por su contador.
Además del ISR por enajenación, ¿hay algún otro importe que el vendedor deba pagar por vender una casa habitación?
Anteriormente analizamos los pasos que deben seguirse para comprar un inmueble. Ahí dijimos que de acuerdo con la Ley, a falta de pacto entre las partes, ambas deben cubrir por mitad los gastos de escrituración y de registro. Por lo tanto, si el vendedor no ha de pagar la mitad de los honorarios y gastos, debe ser porque así lo acordó con el comprador. Además, mencionamos que si para escriturar la compraventa fuera necesario cancelar una hipoteca previa o concluir un procedimiento sucesorio – por citar algunos casos recurrentes -, los honorarios, impuestos, derechos y gastos que correspondan a estos actos deberá pagarlos el vendedor.
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