Aún no termino de pagar mi hipoteca, ¿quién es el dueño del inmueble?

En ocasiones las personas que compran un inmueble con ayuda de un crédito hipotecario, tienen la creencia de que el inmueble pertenece al banco mientras no terminen de pagar. Esto es falso.

Entonces, ¿de quién es el inmueble?

El inmueble es propiedad de quien lo compró. Si el comprador no fuera su propietario, no hubiera podido hipotecarlo. Para hipotecar, se debe ser propietario.

Por la razón expresada, en los títulos de propiedad se hace constar primero la compraventa y luego el crédito hipotecario. Primero el comprador se hace propietario y luego constituye la hipoteca que garantizará su crédito.

Pero… la hipoteca transmite la propiedad al banco, mientras uno no acabe de pagar, ¿cierto?

No, por la hipoteca no se transmite la propiedad al banco. La hipoteca no es un contrato traslativo de dominio, es decir, no es un contrato mediante el que pueda transmitirse la propiedad de un inmueble. La hipoteca sólo crea un derecho de garantía en favor del banco. La propiedad la conserva el comprador.

Entonces, si yo sigo siendo propietario, ¿de qué le sirve la hipoteca al banco?

La hipoteca permite al banco cobrarse preferentemente con el valor del inmueble en caso de que el acreditado deje de pagar. Esto significa que de rematarse el inmueble, el dinero que se obtenga se destinará en primer lugar al banco, y sólo el remanente podrá entregarse a otros acreedores o al deudor. Asimismo, el banco podrá pedir el remate del inmueble aunque el deudor ya no sea su propietario.

Si yo soy el propietario del inmueble hipotecado, ¿puedo darlo en arrendamiento?

Desde luego que sí. El propietario, aunque haya constituido hipoteca, puede dar en arrendamiento su inmueble. Sin embargo, es importante tener presentes dos aspectos:

En primer lugar, la Ley establece que sin consentimiento del banco, el propietario del inmueble hipotecado no puede darlo en arrendamiento por un término que exceda a la duración de la hipoteca. El propietario sí puede dar en arrendamiento su inmueble, pero si desea que la duración del arrendamiento sea mayor al plazo para pagar su crédito, requerirá el consentimiento del banco.

En segundo lugar, los contratos de crédito hipotecario incluyen diversas causas de vencimiento anticipado, es decir, motivos por los cuales el banco podría cobrarse antes de que venza el plazo concedido al deudor. Generalmente una de estas causas de vencimiento anticipado es que el propietario dé en arrendamiento el inmueble sin autorización del banco. El banco no te prohíbe dar en arrendamiento tu inmueble – ni podría hacerlo -, pero si lo haces sin su autorización, podrá cobrarte la totalidad de lo que debas inmediatamente y no hasta que transcurran los 10, 15 o 20 años que te dio para pagar.

En conclusión, desde el punto de vista legal, el propietario sólo requiere la autorización del banco para dar en arrendamiento su inmueble por un plazo mayor a la duración de la hipoteca. Desde el punto de vista contractual, el propietario debe obtener autorización del banco en todos los casos, si desea evitar el vencimiento anticipado de su crédito.

Si yo soy el propietario del inmueble hipotecado, ¿puedo volverlo a hipotecar aunque no haya terminado de pagar?

Por supuesto que sí. Aunque el deudor no haya terminado de pagar su crédito hipotecario, puede hipotecarlo una, dos o más veces (por ejemplo, con la finalidad de refinanciarse). El banco no puede prohibir que lo hagas, ya que la Ley sanciona con nulidad el pacto de no volver a hipotecar.

Cuando se hipoteca un inmueble sobre el que existe una hipoteca previa, se creará una «hipoteca en segundo lugar», en contraposición a la hipoteca del primer acreedor, que es «hipoteca en primer lugar». La prelación (es decir, el orden de preferencia) entre acreedores es de suma relevancia. Supongamos que la «hipoteca en primer lugar» garantiza un saldo de un millón de pesos, y la «hipoteca en segundo lugar» garantiza un saldo de quinientos mil pesos. Si al rematarse el inmueble se consiguen dos millones de pesos, alcanzará para pagar sin problema los dos créditos. Pero si sólo se consigue un millón de pesos, se entregará en su totalidad al titular de la «hipoteca en primer lugar». De ahí la enorme importancia del grado de prelación que guardan las hipotecas.

Si bien el banco no puede prohibirte que vuelvas a hipotecar, sí puede establecer como causa de vencimiento anticipado que lo hagas sin su autorización. Por ello es muy importante revisar tu contrato de crédito para determinar si se ha convenido esto.

Si yo soy el propietario del inmueble hipotecado, ¿puedo venderlo aunque subsista la hipoteca?

¡Claro que sí! Sigues siendo propietario y uno de los derechos del propietario es transmitir la propiedad. Sin embargo, es conveniente distinguir dos escenarios:

(i) Si planeas vender el inmueble para liquidar tu crédito con el precio que recibas, podrás hacerlo sin problema alguno. Los bancos tienen mucha experiencia en esta clase de operaciones. Sólo habrás de pedirle a tu banco una «carta saldo de cancelación de hipoteca», conocida también como «carta de cancelación de hipoteca condicionada al pago», a fin de que te indique el monto exacto que debes pagarle para dar por terminada la hipoteca. Tu comprador, o el banco que le preste dinero a tu comprador, liquidará tu crédito hipotecario como parte del precio que se te deba, con lo que asegurarán que el banco que te prestó firme la escritura de cancelación de hipoteca.

(ii) Si planeas vender el inmueble sin liquidar tu crédito, tú y tu comprador deben saber que hacerlo sin autorización del banco posiblemente sea una causa de vencimiento anticipado. El banco podrá exigir el pago total del crédito inmediatamente y solicitar el remate del inmueble aunque lo hayas vendido. Incluso el banco, mediante el proceso judicial correspondiente, podrá pedir el embargo y remate de otros de tus bienes, a fin de cobrar lo que se le debe. Tu deuda no se extingue por el hecho de que transmitas la propiedad del inmueble hipotecado. Si tu compador desea continuar pagando tu crédito, de manera que tú quedes libre, pueden acercarse al banco y solicitar una subrogación de deudor (es decir, una sustitución del obligado a pagar). Si tu compador satisface los requisitos de capacidad crediticia del banco, éste deberá consentirla. También podría el banco conceder un nuevo crédito a tu comprador, para que con él se liquide tu hipoteca. Mi consejo es que antes de hacer cualquiera de estos movimientos, te acerques con tu Notario y con tu banco.